Покупая квартиру в новостройке, жители Таджикистана рискуют столкнуться с целым рядом проблем. Рассказываем, как их можно избежать, и какие в принципе реформы нам нужны. 

 

С какими случаями чаще всего встречаются граждане?

Во-первых, встречаются случаи откровенного мошенничества, когда застройщик обещает квартиры сотням людей без реального основания — пример тому скандал в Душанбе, когда сотни граждан остались без жилья.

Во-вторых, застройщики могут заниматься незаконным строительством — самовольно захватывать землю или возводить дома без разрешения, как это произошло в районе Шохмансур в Душанбе в 2024 году.

Застройщики могут попросту не выдавать собственникам документы на квартиру. В итоге жильцы не могут получить свидетельство о праве собственности и фактически остаются в подвешенном состоянии.

И наконец, застройщик может собрать деньги и вовсе не достроить дом. 

И что же делать в подобных случаях?

 

Известные примеры

Одним из самых громких примеров стала история компании «Хон 2009», обещавшей своим клиентам современные квартиры в 18-этажном доме, но так и не завершившей строительство.

Весной 2024 года десятки семей, устав ждать обещанного новоселья, приняли отчаянное решение - заселиться в квартиры недостроенного дома. Несмотря на отсутствие воды, электричества и лифта, люди начали делать косметический ремонт и жить в небезопасных условиях. 

После письменных жалоб в прокуратуру и МВД Душанбе, а также публикаций в СМИ, работы на стройплощадке возобновились. Тем не менее, официального разрешения на заселение жильцам не дали, а дом до сих пор остаётся незавершённым.

Подобные истории происходили и раньше. В начале 2010-х годов разгорелся скандал вокруг компаний «Мухаммад 2009» и «Мухаммад 2014». Эти фирмы собирали деньги с сотен граждан, обещая построить многоквартирные дома в Душанбе.

Однако работы были выполнены лишь частично, а часть объектов так и не достроили. В результате многие дольщики остались без жилья и без денег. 

Впоследствии руководители компаний оказались под следствием, но это не вернуло людям вложенных средств.

Ещё один пример — недострой на проспекте Рудаки, где застройщик несколько лет собирал средства с будущих жильцов, однако стройка застыла на уровне нескольких этажей. Лишь после многочисленных обращений в прокуратуру дело получило огласку, но квартиры люди так и не увидели.

Эти истории показывают: риск для покупателей жилья в новостройках более чем существенен и важно заранее знать, как действовать.

 

Что делать, чтобы наказать такого застройщика?

Что в договоре?

Прежде всего, нужно внимательно изучить договор. Если в нём чётко прописаны сроки сдачи объекта, а также ответственность сторон за их нарушение, это уже серьёзный аргумент в вашу пользу. Особенно важно наличие пунктов о неустойке — штрафе, который застройщик должен выплатить за просрочку.

Если сроки прошли, а дом не сдан — вы имеете полное право требовать компенсацию.

Совет: по возможности не подписывайте шаблонный договор. Изучите его сами, а в идеале проконсультируйтесь с юристом, чтобы добавить все необходимые пункты, которые позволят вам получить компенсацию в случае необходимости.

 

Куда жаловаться?

Первый шаг — застройщик. Ведите переговоры не только устно, но и письменно. Составьте и направьте письменную претензию. В дальнейшем, если дело дойдет до суда, этот факт будет доказательством вашей добросовестности.

Следующий шаг — официальные органы. В Таджикистане за контроль в строительной сфере отвечает Агентство по строительству и архитектуре при правительстве РТ. Сюда можно направить заявление с описанием ситуации и копиями всех имеющихся документов.

Также можно обратиться в налоговые органы — иногда проверки выявляют серьёзные финансовые нарушения, что помогает остановить деятельность недобросовестного застройщика.

Дополнительный инструмент — местные органы власти: хукумат, исполнительные комитеты, особенно если речь идёт о крупном жилом комплексе.

В случае признаков мошенничества — например, деньги собраны, а работы даже не начинались — необходимо обратиться в прокуратуру.

 

Что, если жалобы не сработали?

Если все меры не дали результата, остается суд. Через суд можно:

- взыскать неустойку;

- компенсировать убытки, понесённые из-за просрочки;

- потребовать расторжения договора и возврата средств.

Совет: объединитесь с другими пострадавшими и подайте коллективный иск. Шансы на успех заметно возрастают, и власти реагируют быстрее.

На практике коллективные иски дольщиков в Таджикистане нередко становятся единственным способом давления на застройщика. Когда к делу подключаются десятки семей, проблемы решаются гораздо эффективнее.

 

Публичное давление

Не стоит забывать про публичное давление. Посты в социальных сетях, истории в СМИ, обращения к блогерам и активистам — всё это влияет на репутацию застройщика и стимулирует его к решению проблемы.

В последние годы огласка сыграла ключевую роль в нескольких резонансных случаях. Например, после публикаций о ситуации с «Хон 2009» стройка, пусть и медленно, но сдвинулась с мёртвой точки.

 

Какие реформы могли бы улучшить ситуацию в Таджикистане? 

Создание единого реестра застройщиков

Все строительные компании должны быть зарегистрированы в государственном реестре с указанием опыта работы, завершённых проектов, судебных дел и финансовой отчётности. Дольщики смогут проверять репутацию застройщика ещё до подписания договора, а государство — быстрее выявлять ненадёжные компании.  

 

Обязательные страховые гарантии для застройщиков

Каждый застройщик должен оформить страхование своих объектов на случай недостроя или банкротства. Это позволит автоматически компенсировать пострадавшим дольщикам часть вложенных средств. 

 

Усиление контроля со стороны государства

Государственные органы должны регулярно проверять стройплощадки на соответствие разрешительной документации, финансовую дисциплину и соблюдение строительных норм. Можно ввести систему штрафов и временной приостановки строительства за нарушения. 

Пример: в России и Казахстане проверка строительства проходит каждые 6–12 месяцев, а при выявлении нарушений застройщик обязан компенсировать ущерб. 

 

Прозрачность финансирования объектов

Средства дольщиков должны идти на отдельные счета, открытые в банках и контролируемые государственными органами. Только после подтверждения финансирования конкретной стадии строительства разрешается получать следующие платежи. Это снижает риск мошенничества и недостроя. 

В США и ЕС такая практика называется «эскроу-счета» — деньги дольщиков замораживаются на специальном счёте до выполнения строительных этапов. 

 

Обязательная публикация плана строительства и графика платежей 

Застройщик должен публиковать подробный график строительства, включая сроки сдачи этажей, квартир и инфраструктуры (вода, электричество, дороги, детские площадки). Это позволит дольщикам отслеживать процесс и вовремя реагировать на задержки. 

Этой осенью оставайтесь с нами в Telegram, Facebook, Instagram, OK и ВК